房地產進入“增長難、盈利難、轉型難”階段，行業如何破局？

　　2021年已過2/3，國家從速度型轉向質量型發展戰略的大基調下，房地產行業進入增長難、盈利難、轉型難的“三難”新階段。

　　為探討行業在大時代背景下的轉變方向，試圖厘清市場轉變的底層邏輯，尋找重構態勢下孕育的新機遇，2021年9月14日-9月16日，由億翰智庫主辦、全聯房地產商會指導和全聯房地產商會企業研究分會協辦的“第五屆中國房地產業戰略峰會” （簡稱C5峰會）在上海隆重召開。

　　會上，陳嘯天先生在C5會的億翰2021度核心觀點發布環節表示，國家訴求轉變，生態再平衡，勢在必行。在生態再平衡下，房地產行業的調控思路發生轉變，房地產發展邏輯正在轉換，行業走向從“無序擴張”到“生態發展”，通過再平衡的方式，構建房地產業的“新生態”。在“新生態”下，企業應顧大局、強核心、持長線、謀共贏，通過生態系統的自我更新、淘汰、進化自然形成企業的美好未來。

　　全聯房地產商會黨委書記、秘書長趙正挺先生在致辭中指出，房地產行業調控政策不斷更新升級，各方都感受到了行業的陣陣寒意。但放眼全球，新冠疫情仍然有較大的不確定性，中美貿易摩擦的長期趨勢已然明確，中國經濟的發展仍面臨諸多挑戰，房地產行業作為國民經濟的重要組成部分應有擔當，不僅要服務于國家整體的經濟效益的實現，更要承擔起社會效益賦能的重任。

　　為期三天的峰會活動中，共發布7項研究成果，分別為《2021中國房企綜合實力TOP200研究報告》、《2021中國房企品牌價值TOP100研究報告》、《2021中國物業服務企業綜合實力TOP100研究報告》、《2021中國房企商業物業價值TOP50研究報告》、《2021中國租賃住宅企業綜合實力TOP20研究報告》、《2021年中國標桿產城運營商綜合實力TOP30》和《2021年中國產業園區運營商綜合實力TOP30》。

　　房企綜合實力方面，碧桂園連續四年蟬聯房企綜合實力榜首，招商蛇口(001979,股吧)重回前十，陽光城(000671,股吧)、中南、金科、正榮和龍光等穩居綜合實力前二十強，佳兆業與旭輝綜合實力提升明顯，奧園、祥生、美的置業和新力位列前三十強。2021年“房住不炒”的行業政策基石地位毫不動搖，行業進入增長難、盈利難的新階段。收入端，房企營業收入整體增速放緩，中小房企降速明顯；盈利端，行業運行規則改變，利潤率改善難度較大，2020年綜合實力TOP200房企平均凈利潤率11.1%，相比2019年同期減少3.2個百分點。值得一提的是，房企整體杠桿水平持續下行，“三道紅線”約束下，房企積極降負債、優化債務結構，以滿足監管要求，2020年綜合實力TOP200房企平均凈負債率76.9%，相比2019年同期大幅降低8.9個百分點，房企財務風險進一步降低。

　　品牌價值方面，房企堅持長期主義，行業步入品牌時代。隨著人民生活水平的提升，房地產市場需求也在提升，從單純關注“建筑尺度、品質”本身、獲得良好“生活”配套服務，發展到對產品與服務層面更多維的感知、更精致的體驗、更豐富的生活的新階段。品牌形象塑造精細化趨勢明顯，以產品品牌、資本品牌、場景品牌、公益品牌等為代表的多元維度品牌建設是未來房企品牌發展不可或缺的關鍵組成部分。

　　物業服務企業方面，增量和存量市場供給齊升，物管萬億市場有待開拓。增量方面，全國房地產銷售面積攀升，物業新增市場規模充足；存量方面，“舊改”及放管服持續推進，存量市場滲透率提升。政府鼓勵企業多業態布局，挖掘物業服務潛力，中央及地方政府在前端制定物業行業服務發展政策的同時，物業企業也緊跟政策指導，積極調整服務模式、增強創新性投入，以確保政策的精準落地。資本市場上，物業板塊資本熱度不減，物業股保持市場高估值，老牌物企股價穩步上升，成長型物企進入IPO加速籌備期。

　　商業地產及租賃住宅企業方面，隨著疫情防控常態化，社會各項經濟指標持續回升，居民的消費信心逐步提升，商業地產也隨之逐步恢復，租賃需求逐步趨于旺盛。為保障民生，政策支持租賃市場規�；�、專業化發展。我國租賃住宅已逐步建立自身品牌優勢，頭部企業在國內市場上表現強勢，租賃產品也日趨多元化。

　　不同于住宅、商業類地產，產業地產作為產業聚集的載體，既是區域經濟發展、產業調整升級的空間承載形式，又是地區社會經濟發展水平的衡量標志，肩負著聚集創新資源、培育新興產業、推動城市化建設等重要使命。而片區開發、產業綜合體、產業園區作為產業地產的三種模式，片區開發以“人城境業”理念為引領，建設中國的創新城市(300778,股吧)；產業綜合體的算賬邏輯開始改變，資本運營將開啟產業大時代；產業園區則以鏈接運營生態為關鍵點，服務邏輯重回起始點。